如何处置小区停车位，小区业主和开发商会站在对立面，各说各的理。由此引发争议不断，甚至对簿公堂。深圳某小区，房子卖火了，开发商就把停车位也拿来出售。一个停车位虽高达三四十万元，可还是被有钱的业主抢购一空。而这一举动却引起了没买车位的业主的不满，他们认为，开发商在没征得全体业主同意的情况下，擅自处置停车位的做法是不对的。

　　深圳还有一小区的业主，花十多万元买下了一停车位，两年后，他把房子连同停车位一起挂牌出售，而接盘者只愿出钱买房子，不买停车位。业主最后把房子卖了，可停车位挂在中介许久却一直无人问津。由于该小区车位非常紧缺，那个闲置的停车位经常被人占用，这使得前业主十分恼火。他先是写警告条无效，他一气之下就把一罐浆糊涂在了停他车位的汽车挡风玻璃上，引起了车主不满，双方当场发生争执，闹到报警的地步……
 

　　由停车位引发的争端，还有不少。据不完全统计，深圳目前停车位和机动车之比为1：3.33。近3年机动车年增长率为25%，而停车位增长率是15%，停车难成了普遍现象。曾有人做过调查，九成被访者称自己会将车开回小区。在这样一个大背景下，开发商如何处置小区有限的停车位，自然会引起众多业主的关注。

　　物权法相关规定

　　引来三种理解

　　“经相关部门的审批，小区停车位可租可售，但必须首先满足小区业主的需要。”这是2007年我国颁布的一部重要的法律----《物权法》关于如何处置停车位的核心精神。《物权法》的实施，似乎可以给不肯罢休的停车位处置问题画上句号了。

　　实际却不然。《物权法》第七十四条第一款明确规定，小区业主对于小区内规划车位、车库，享有一种比小区外的单位或个人优先享用的权利。然而，在实际操作时，社会上却产生了三种不同的理解和实践行为，归纳为：

　　第一种观点认为：只要是小区业主对车位的需要，开发商都必须首先予以满足。尤其不能高价卖给小区以外的单位或个人。这是业主绝对优先的做法。

　　第二种观点认为：这是小区业主对小区规划车位、车库的一种法律意义上的优先购买权或优先承租权。

　　第三种观点认为：该条款所谓的优先，实际上是一种带有特定法律强制力的优先，不同于绝对的优先，也不同于法定的优先购买权或优先承租权。

　　深圳律师

　　租售前应征得业主同意

　　由于对物权法相关规定的理解不同，所以深圳出现了不同的处置方式和解释。到底这条法律该如何理解？开发商和业主之间如何处置停车位，才能保护自己的合法权益不受损害？就此，本报记者采访了万商天勤(深圳)律师事务所合伙人梁华律师及执业律师杨磊。

　　杨磊律师认为，第一种观点本身存在着自身缺陷。因为当业主与开发商之间，就车位是租是售甚至价格高低无法达成一致意见时，处理这些车位、车库的谈判就会陷入僵局，进而可能导致一方面大量车位、车库闲置不用，而另一方面业主又只能望“位”兴叹。显然，这种理解和做法，是有违立法者本意的；也是对充分利用停车位，缓解停车难的问题不利。

　　第二种观点即业主对小区车位和车库，享有法律意义上的优先购买权或优先承租权，对业主也会有较大的不利之处。这是因为：法定优先权适用的一个前提条件就是“同等条件”，即业主只有在同等条件下才能享有优先权。然而对于开发商而言，其很容易借助“同等条件”这一法定前提，来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚。因为只要小区外的个人或单位出价高于小区业主的价格，那么开发商就可以堂而皇之地认定小区业主未能达到“同等条件”，而丧失了行使优先权的资格，从而可以将车位、车库销售、出租给小区以外的单位或个人，使法律保护业主的目的落空。